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論文選登 | 《淺談城市更新工程的造價管理》
作者：來源：發(fā)布時間：2022-12-13
淺談城市更新工程的造價管理
作者：金勇 陳治國
? ? ? ?摘要：城市更新，是特指近年來對城市建成區(qū)內具有基礎設施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會經濟發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行以綜合整治、有機更新或者拆除重建為主要方式的活動。實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質的提升。做好城市更新項目的工程造價控制工作，有效節(jié)約投資成本，實現(xiàn)城市更新工程經濟效益的最大化，使之具有良好的經濟效益和社會效益。
? ? ? ?關鍵詞：城市更新；工程造價；成本；效益
? ? ? ?0?引言
? ? ? ?在國家宏觀政策方面，十四五規(guī)劃提出城市更新的概念——以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進程，特別強調了以人為核心。同時，2020中央經濟工作會議也明確指出—要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，高舉城市更新+新基建雙輪驅動擴大內需。
? ? ? ?對于工程造價人來說，城市更新項目的工程造價管理是一個新的課題，值得我們去研究和探討。
? ? ? ?城市更新工程的特點是涉及的內容多、零碎、專業(yè)多、隱蔽工程復雜，不可預見的因素多，這些原因往往導致施工階段與設計階段脫節(jié)，使得工程造價管理失控。這就需要我們通過對城市更新工程的特點分析，探究工程造價難控制的原因，從可研、設計、招標到施工各個階段的切入，提出相應的造價預防措施，提高對項目工程造價的動態(tài)控制性，使得城市更新項目工程造價得以有效的管理。
? ? ? ?1?城市更新項目工程造價失控的成因判斷
? ? ? ?1.1 可研階段估算不準確
? ? ? ?此類工程的特點決定一般受委托的可研單位都不會現(xiàn)場踏勘，因編制人員無類似項目的可研估算的編制經驗，到現(xiàn)場踏勘也看不出問題所在。導致不能根據(jù)項目的實際情況進行估算編制，通常就根據(jù)項目業(yè)主交代的大概投資金額和非類似項目的經驗指標進行項目的估算。而城市更新工程本身是非標準性工程，每個項目都有自身的特點，故其造價的經濟指標參考性不大，還需要結合政府對每個項目定位的深入分析，合理估價，才能形成相對合理的工程估算。而這類本身極具政府特色的項目，由于有資金總額限制，在可研階段對建設內容及建設周期中市場變化沒有充分的預估。項目實施過程中工程信息出現(xiàn)轉變，市場材料、工具等價格隨時出現(xiàn)的變化，都會出現(xiàn)施工圖預算遠超投資估算的情況，導致工程造價管理失控。
? ? ? ?1.2 設計階段不完善
? ? ? ?城市更新項目，既然是更新就需要和既有的項目有機的結合。那么就首先需要設計取得原有的設計圖紙作為本次城市更新項目設計的基礎資料，但通常由于需要更新的項目有一定年限，取得當年新建時的準確的相關設計文件有很大難度，加之在多年的使用修繕，與新建時候已有很大的出入，這都導致基礎資料的不準確性，增加了設計的難度；其次，諸如電力、通信、照明、給排水等管線敷設、預留預埋的隱蔽工程無法查看，需要改造的建筑物通常又都是處于正在使用的狀態(tài)，在未實施更新改造前無法打開或拆開來查看，使得需更新改造的內容和范圍不能十分準確；三是涉及專業(yè)多，有的專業(yè)是牽一發(fā)而動全身，但在缺乏對現(xiàn)狀足夠了解的情況下，有可能會發(fā)生缺項、漏項的情況；四是設計人員沒有現(xiàn)場考察調研并與建設單位充分的交流。
? ? ? ?上述原因都會使得前期摸查結果不準確，造成設計成果不完善。雖然城市更新項目都有政府文件批復，有需求定位，但還是需要設計單位與涉及到更新工程的各小業(yè)主充分溝通。如老舊小區(qū)更新，設計是維持現(xiàn)有建設格局基本不變，通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等更新方式，對其實施“微改造”，這種更新改造程序多、環(huán)節(jié)多、投入精力多，但是“改不改”“改什么”“怎么改”還得充分尊重居民意愿，這就需要設計人員更多的傾聽，避免后期實施中調整設計，造成工程造價的不可控。
? ? ? ?1.3 設備、材料的選型
城市更新改造項目，還涉及到和非更新改造部分的統(tǒng)一兼容問題，水、電、氣等與“大市政”接口。如弱電系統(tǒng)，就必須考慮到兼容性；如外立面整治，就必須考慮到所屬區(qū)域、街道整體風格；但由于設備材料更新?lián)Q代快，其市場價格受包括供求規(guī)律、通貨膨脹、技術進步、政府宏觀調控政策和區(qū)域發(fā)展程度等在內的多種因素的影響。故設備材料選型也需科學準確調研。
? ? ? ?1.4 施工階段現(xiàn)場控制不力。改造項目一個最大的特點就是不可預見性，就算圖紙的改造范圍是明確的，可是相當一部分工程量是無法通過設計施工圖紙準確計量的，這只能通過現(xiàn)場工程量簽證的方式進行確認，這同時又增加了人為因素，勢必造成造價失控。同時由于設計階段的不完善，在施工過程中往往大概率反生較多的設計變更和經濟簽證，給投資的控制帶來較大難度。
? ? ? ??2 造價管理的措施和建議
? ? ? ?城市更新項目建設不是一個單純的基建項目，而是一個城市發(fā)展理念和建設方式的轉型。根據(jù)之前所歸納分析的城市更新工程特點,可以看出此類工程造價管理的重點和難點，結合已實施城市更新項目造價管理經驗建議如下：
? ? ? ?2.1 加強前期的工作質量。在項目前期階段盡量明確工程量，在可研階段就要了解項目現(xiàn)場情況，通過與建設單位的充分調研結合，了解建設單位的意圖，明確設計范圍和工作內容，明確改造工程的主要工程量，周全考慮各種影響因素，把項目投資做足。
? ? ? ?2.2 切實做好工程設計。設計階段是對工程項目造價進行控制的一個關鍵環(huán)節(jié)，針對改造工程的復雜性和不確定性，設計人員應更加認真的對待項目設計，做好調研工作，應盡量搜集完整過往的設計資料，結合更新工程實際情況，在符合城市發(fā)展定位和使用功能的情況下，遵循效益至上準則，有效將經濟與技術相互結合，對比多種設計方案，最大程度上追求經濟與技術相互結合，將前期造價理念滲透到投資決策每一個環(huán)節(jié)上。這也要求設計單位配齊各專業(yè)設計人員，要求各專業(yè)設計人員之間充分溝通，不可各自顧自己的專業(yè)；須對項目現(xiàn)場多次踏勘并與業(yè)主充分溝通，針對可能影響項目投資的各種因素都要進行落實，避免大的漏項；應在設計階段根據(jù)業(yè)主要求及現(xiàn)場實際情況明確材料設備不用、重復再用和另用的性質，便于后續(xù)施工采用不同方法實施。同時造價人員在編制工程造價時應與設計人員保持有效的溝通，對一些不確定的因素，不能主觀臆斷，才能做出準確的工程控制價，為項目的投資控制打下基礎。
? ? ? ?2.3 設備材料選型的管理。確保工程使用材料的質量和價格，建議建設單位建立自己的材料設備合格供應商庫。通過集采公告、報名及報送樣板、組織專家評審定出優(yōu)良中差等級的程序確定最終的合格供應商名錄。供應商庫內的材料設備涵蓋地磚、石材、玻璃門窗、電線電纜、燈具、潔具等。區(qū)分系列、規(guī)格、等級型號及對應的價格都有詳細的信息資料。
? ? ? ?2.4 加強招標階段的管理，將施工過程的風險點提前化解。針對城市更新工程項目最容易發(fā)生工程量大量變化的拆除工程，按照專業(yè)不同、做法不同，土建和安裝各專業(yè)分析如下：
? ? ? ?2.4.1土建專業(yè)的拆除通?？煞譃橐话悴鸪?、保護性拆除、拆出重裝（利舊）三類。
? ? ? ?（1）一般拆除是指實施時按設計及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的措施，拆除原有建筑實體項目，將拆除物棄運。一般拆除按改造范圍內和改造范圍外處理方式有所區(qū)別，具體如下：
對于改造范圍內的拆除工程，按招標用圖紙所示改造范圍內的所有土建、裝修拆除以及項目竣工驗收所需的清潔、防污處理清單項目，以“項”計量，合價包干。要求投標時承包商依據(jù)招標用圖紙及現(xiàn)場踏勘情況，特別是改造范圍內相應場地原狀情況，綜合考慮相關一切因素（含深化設計）進行綜合報價。施工時，無論現(xiàn)場指令或實際情況如何變化，此項目均按照合同價支付與結算，不作調整。如改造范圍內發(fā)生業(yè)主指令或設計變更，則只按合同相關條款計取新建工程的費用，拆除費用不另計。
對于改造范圍外的拆除工程，按墻面、天面、地面和墻體分門別類的列出清單項目，當因設計變更引起招標用圖紙所示改造范圍外的拆除以及項目竣工驗收所需發(fā)生清潔、防污處理、成品保護等項目時可套用，采用綜合單價包干，綜合考慮相關一切費用。在招標時可以考慮給出區(qū)間限價，由投標人在區(qū)間范圍內進行報價。
? ? ? ?（2）保護性拆除是指實施時按設計及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的保護措施，拆除原有主要材料設備并分類移交至業(yè)主指定地點。實施拆除時，費用需要充分考慮施工措施，對需保留繼續(xù)使用的主材設備采取各種有效措施實行保護性拆除，因拆除不當導致的損失如何認定和計取。
? ? ? ?（3）拆出重裝（利舊工程）是指實施時按設計及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的措施，拆除原有主要材料、設備后再根據(jù)改造設計要求，對原有主要材料、設備重新進行安裝利用。此類工程主要涉及增加人工費、措施費及部分輔材費用。
? ? ? ?2.4.2 機電安裝工程拆除最大一部分是電線電纜下地，也就是通常所說的管廊建設。這部分拆除通常分為兩種，一種是采用綜合單價包干的非線性設備，一種是系統(tǒng)的拆除（包含非線性設備及線性設備的拆除，采用綜合單價包干的非線性設備的拆除除外。線性設備指可以線性予以計量的材料設備，即線管、線槽、電線電纜、管道、連接件（含閥門）、支吊架等），按系統(tǒng)總價包干，以“項”計量。
針對系統(tǒng)關聯(lián)性強的特點，可進行合同的風險約定，除另有約定外，工程實施過程中無論施工條件是否發(fā)生變化，相關系統(tǒng)的拆除工程在結算時均不作調整。
? ? ? ?2.5 嚴格把控工程施工全過程
? ? ? ?由于城市更新項目的特性決定了施工整個過程歷時較長，過程中設計變更較多，突發(fā)事件和復雜情況較多，需設計單位派員駐場，及時協(xié)調解決施工過程發(fā)生的設計問題。作為一名合格的工程造價人員在該階段需要從以下幾個方面把控：
? ? ? ?（1）了解材料的實際用量，把控材料價格。目前市場上可供選擇的材料有哪些，在符合標準的基礎下宜選擇性價比最高的材料，從控制費用角度來看，對建筑材料的型號規(guī)格價格以及工程施工的順序作好記錄以備工程完工后的結算審核產生雙方矛盾。
? ? ? ?（2）控制變更，引起施工中變更的因素非常多，比如實際施工并不是按照事先約定圖紙進行，采用的材料規(guī)格達不到設計的要求等，因此對于通過設計變更擴大建設規(guī)模這種現(xiàn)象，尤其是與費用相關的變更，應該指派專人常駐施工場地，及時的了解工程造價的情況。維修工程施工過程中變更較多，需要管理人員及時掌握變更的原因、合理性及必要性。如某?；@球場設計厚度13cm，施工單位提出要變更為15cm，其目的是以15cm鋼模代替13cm木模，考慮跑漿及工程造價的原因，應不予進行變更，避免增加無謂工程量，控制住造價。
? ? ? ?（3）工程量是決定工程造價的基礎，城市更新項目的項目特點決定了工程量主要依靠深入施工現(xiàn)場，掌握第一手資料。工程造價人員對施工現(xiàn)場，要做到腿勤、眼勤、口勤、手勤，勤跑多跑施工現(xiàn)場，多詢問施工單位有關情況，并做好詳細記錄，必要時實測實量，做到心中有數(shù)。尤其對隱蔽工程，若只憑圖紙資料來分析，很難反映施工時的實際狀況、工程量及材料的實際情況。待工程竣工后，看不見，摸不著，即使進行開挖性檢測，也無法反映其施工情況，且操作困難。其結果既增加工程造價，又埋下工程隱患。
? ? ? ?（4）把控完工階段費用結算，在城市更新工程結算時，造價審核人員應完全按照合同執(zhí)行，有些工作量與圖紙及方案不一致的，或者超過預算的費用，嚴格把好審核關，并進行費用核減。 城市更新工程結算審核應充分結合現(xiàn)場實際情況進行，將施工圖、竣工圖與相關隱蔽驗收資料進行對應審查，同時應重視現(xiàn)場勘驗，嚴格按照實事求是的原則開展審核工作。
? ? ? ?3 結束語
? ? ? ?城市更新工程項目不同于新建工程項目，其工程造價控制更具有難度。因此城市更新工程項目的造價控制應針對其復雜性和不可預見性，在項目投資決策階段、勘察設計階段、施工招投標階段、施工建設階段等各個環(huán)節(jié)都要予以關注，以便根據(jù)項目的實際特點制定相關控制策略，細致考慮可能影響項目工程造價的各種因素，將工程造價失控的風險點提前化解，加強對城市更新工程項目的工程造價控制。
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